Guía de Impuestos Inmobiliarios: ¿Cuánto se paga de ISAI y ISR al comprar o vender una casa?

Al realizar una transacción inmobiliaria en México durante 2026, intervienen dos impuestos principales: el ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles), que debe pagar el comprador al escriturar (con una tasa variable según el municipio, generalmente entre el 2% y el 5%, y el ISR (Impuesto Sobre la Renta por enajenación), que paga el vendedor sobre la ganancia obtenida, a menos que logre exentarlo cumpliendo los requisitos legales de habitar la propiedad.

¿Qué es el ISAI y cuánto paga el comprador en México?

El ISAI (también conocido en algunos estados como Impuesto de Traslado de Dominio) es una obligación fiscal que recae exclusivamente sobre la persona que compra o adquiere un inmueble. Este impuesto se calcula multiplicando el valor más alto entre el valor catastral, el precio de compraventa y el valor del avalúo comercial por la tasa establecida en la Ley de Ingresos del municipio o alcaldía donde se ubique la propiedad.

• Tasa promedio en México: Varía típicamente entre el 2% y el 5% del valor del inmueble.

• Momento de pago: Se cubre directamente ante el notario público al momento de firmar la escrituración definitiva.

¿Cómo funciona el ISR por venta de inmueble y quién lo paga?

A diferencia del comprador, el vendedor de la propiedad está obligado a pagar el ISR (Impuesto Sobre la Renta) por la ganancia o utilidad generada entre el precio en que adquirió originalmente el inmueble y el precio en que lo está vendiendo actualmente.

La buena noticia es que la Ley del Impuesto Sobre la Renta contempla mecanismos de deducción legítimos y exenciones fiscales para proteger el patrimonio familiar:

1. Deducciones permitidas: El notario puede restar al monto de la venta el costo comprobado de adquisición (actualizado por inflación), el valor de las mejoras o construcciones con factura, los gastos notariales pagados en la compra original y las comisiones inmobiliarias.

2. Exención de ISR para casa habitación: Puedes exentar el pago de ISR si el valor de venta no supera las 700,000 UDIs (aproximadamente $5.4 millones de pesos) y demuestras que el inmueble fue tu casa habitación principal mediante comprobantes de domicilio (INE, luz, telefonía o estados de cuenta bancarios) a tu nombre durante los últimos 6 meses previos a la venta.

Tabla Comparativa: Obligaciones Fiscales al Comprar vs. Vender

¿Qué otros gastos notariales debes considerar en el presupuesto?

Además del ISAI y el ISR, una operación de compraventa incluye los honorarios del notario público (que suelen oscilar entre el 1% y el 2% del valor de la propiedad) y los derechos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad. Prever estos costos desde el inicio evita sorpresas financieras al momento de firmar ante fe pública.

Conclusión

Conocer de antemano las cargas fiscales de una compraventa inmobiliaria permite planificar correctamente el presupuesto y evitar retenciones sorpresa. Consultar con un asesor inmobiliario profesional o un notario antes de fijar el precio de lista o firmar un contrato de compraventa es la clave para blindar tu rentabilidad.

Referencias 

• Cámara de Diputados del H. Congreso de la Unión. Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR). Diario Oficial de la Federación, última reforma 2025.
• Colegio de Notarios de la Ciudad de México. Guía de Costos e Impuestos en Operaciones Inmobiliarias. Colegio de Notarios, 2026.
• Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP). Parámetros Fiscales para Enajenación de Bienes Inmuebles. Gobierno de México, 2026.